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Cambios en la compraventa de inmuebles: efectos en el Impuesto de Sucesiones

La Ley 11/2021, de 9 de julio, sustituye el “valor real” del precio de la vivienda por el “valor de referencia''. Este cambio de normativa afecta a la base imponible en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, entre otros tributos

Sage
Sage
28 febrero 2022 · 4 min de lectura

El sector de la compraventa de inmuebles de segunda mano está viviendo los primeros meses de la reforma económica para la determinación del precio de este tipo de vivienda. Los compradores que hayan adquirido una residencia de segunda mano durante 2022 se han hecho eco de la subida del pago fiscal en estos inmuebles.

 

Aplicación de la Ley 11/2021, de 9 de junio

El 11 de julio de 2021 entró en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, que busca prevenir y luchar contra el fraude fiscal que sucede en las situaciones de compraventa, herencias, donaciones y el patrimonio de las personas físicas. La aplicación de esta normativa afecta principalmente a tres tipos de impuestos:

  • El impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esta transacción grava la compraventa de viviendas, y se debe pagar a Hacienda tras la adquisición o venta de bienes (muebles o inmuebles). 

  • El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto lo cobra la Administración Pública, y las comunidades autónomas se encargan de su recaudación. El porcentaje aplicable cambia según la localización, y es conocido comúnmente como el “impuesto de las hipotecas”. 

  • El impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Se trata de un impuesto directo, personal, instantáneo y progresivo que grava los incrementos patrimoniales por mortis causa (sucesión) o inter vivos (donación). 

 

Del “valor real” al “valor de referencia”

Hasta hace escasas semanas, el precio del inmueble que fijaba un vendedor antes de realizar la transacción se denominaba “valor real”. Este coste de la vivienda se ajustaba a las tablas de referencia que cada Comunidad Autónoma tenía publicadas sobre el valor de los inmuebles, aunque en el proceso de compraventa ambas partes solían pactar una rebaja. Este acuerdo mutuo beneficiaba a ambos actores: 

  • El vendedor ahorraba en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a base de una menor ganancia patrimonial.

  • El comprador ahorraba en el Impuesto sobre las Transacciones Patrimoniales (ITP) gracias a una menor base imponible.

 

Con la aplicación de la Ley 11/2021, de 9 de junio, se busca limitar estos beneficios fiscales que pueden afectar a otros tributos como el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Desde el 1 de enero se sustituye el “valor real” por el “valor de referencia”, que determinará:

  • La Base Imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).

  • La Base Imponible en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). El cambio de valor en el precio del inmueble también repercute en la modificación del artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

  • La Base Imponible en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) para los inmuebles cuyo valor haya sido determinado por la Administración en un procedimiento.

 

¿Cómo determinar el valor catastral del inmueble?

Definir un “valor de referencia” de una vivienda pretende reducir la litigiosidad que se origina en la valoración de inmuebles, donde la definición del “valor real” puede llegar a ser inconcreta. De esta manera, el valor de la base imponible del ITP, AJD y del ISD estará formado por un valor previsto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Es decir, el “valor de referencia” de los inmuebles estará marcado por la Dirección General del Catastro, que basa su cálculo del valor de los bienes urbanos en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo.

Resumiendo; hasta el pasado 31 de diciembre la base imponible de los impuestos de la compraventa de inmuebles estaba ligada al valor de mercado (“valor real” de las viviendas), normativa que ha quedado obsoleta. Desde el 1 de enero de 2022, se aplica el gravamen según el “valor de referencia” calculado por el Catastro, por lo que si el comprador y vendedor realizan una transacción por debajo del valor marcado, la base del impuesto seguirá siendo la publicada por la DGC (normalmente superior). 

Si te encuentras en un proceso de compraventa de un inmueble, regístrate en Sage Conecta y solicita asesoramiento profesional para revisar el “valor de referencia” de la transacción, y la base imponible real de los impuestos implicados.

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